はじめに

相続税を計算する際、不動産は購入価格や売却相場ではなく、相続税法上のルールに基づいて評価します。

特に土地は、形状や利用状況などによって評価額が変わるため、相続税申告のなかでも専門的な判⁠断⁠が必要な財産です。今回は、土地と建物の基本的な評価方法と、京都の不動産特有の注意点を解説します。

土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価

土地の評価方法には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの計算手法があります。

「路線価方式」は、路線価が定められている地域で使用します。道路ごとに設定された1㎡当たりの路線価に土地の面積を掛け、土地の形状などに応じた補正を行って評価します。

（計算式）路線価 × 各種補正率 × 土地面積

一方、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛ける「倍率方式」を使用します。

（計算式）固定資産税評価額 × 評価倍率

※なお、路線価図や評価倍率表は、国税庁のホームページで確認できます。

京都の土地は「形状」によって評価額が下がる可能性があります。

京都市内には、京町家に多い「間口が狭く、奥行きが長い土地（うなぎの寝床）」や、不整形地、私道にのみ面した土地、セットバックが必要な土地などが多く存在します。

このような土地では、間口狭小補正、奥行長大補正、不整形地補正、無道路地補正などを適用し、評価額を減額できる可能性があります。

ただし、土地の形状だけで一律に評価が下がるわけではありません。公図や測量図、現地の利用状況などを確認し、国税庁の評価基準に従って判断する必要があります。

自宅などの建物は、原則として固定資産税評価額に1.0を掛けて評価するため、基本的には「固定資産税評価額」と同額になります。

「貸家」については、借家権割合や賃貸割合を考慮して評価額⁠を下げることができます。また、賃貸建物の敷地（土地）についても「貸家建付地」として評価を下げることができます。

「分譲マンション」の場合は、敷地利用権(土地部分)と区分所有権(建物部分)に分けて評価し、一定の分譲マンションについては、令和6年1月1日以後、「区分所有補正率」を用いた新しい評価ルールが適用され、従来よりも評価額が上がる場合があります。

建物は固定資産税評価額を使用しますが、路線価地域の土地は固定資産税評価額ではなく、路線価を基に計算します。

そのため、「固定資産税評価額では基礎控除以⁠下だから、相続税申告は不要」と判断していても、路線価で計算すると申告が必⁠要⁠になるケースがあります。

相続税申告における不動産評価は、土地の所在地、形状、接道状況、利用方法によって異⁠な⁠り⁠ま⁠す⁠。特に京都市内の土地は、路線価や土地形状を丁寧に確認することが重要です。

宮岸会計税理士事務所では、京都の土地・不動産評価を含む相続税申告について、初回無料相談を承っております。相続税申⁠告⁠が必⁠要か分⁠か⁠らな⁠い方も、お気軽にご相談ください。