はじめに
「実家は普通の持ち家で、預貯金もそれほど多くない。相続税は関係ないだろう」
そう思っていても、京都市内では自宅の土地評価額が想像以上に高くなり、相続税の申告が必要になるケースがあります。
特に注意したいのが、土地を「固定資産税評価額」だけで判断している場合です。相続税では、路線価が定められている地域の土地は、原則として路線価をもとに評価します。
今回は、宮岸会計税理士事務所にご相談いただいた事例を参考に、「京都市内の普通の持ち家と少額の預貯金だけなのに相続税申告が必要になったケース」をご紹介します。
ご相談内容：「基礎控除以下だから申告不要」と思っておられたケース
ご相談内容は次のようなものでした。
- 被相続人
- 京都市内にお住まいのお父様
- ご相談者
- 50代の会社員（お子様・相続人）
- 主な財産
- 京都市内の自宅（土地・建物）と少額の預貯金
ご家族では、固定資産税の通知書などを参考に財産額を概算し、「基礎控除以下なので相続税申告は不要」と考えておられました。
ところが、ご相談時に土地を相続税評価額で計算し直したところ、財産額が相続税の基礎控除を超える可能性があることが分かりました。
相続税では「固定資産税評価額」ではなく「路線価」での評価が原則
相続税の土地評価には、大きく「路線価方式」と「倍率方式」があります。
路線価が設定されているエリアでは、以下の計算式で評価します。
路線価 × 土地の面積 × 各種補正率
京都市内、特に中心部や人気の住宅地では路線価が高く設定されている地域が多く、建物が古くても、土地の評価だけで相続税評価額が大きく膨らんでしまうことがあります。
そして、相続税の基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。
例えば法定相続人が2人なら4,200万円です。
「自宅と預金だけだから大丈夫」と思っていても、土地評価を正しく行うと基礎控除を超えるしまうケースが少なくありません。
京都特有の土地は「形状の補正」が評価の重要ポイント
今回、申告をご依頼いただいた後、現地調査や公図・地積測量図・指定道路図などから土地の形状や利用状況を詳しく確認しました。
京都市内には、いわゆる「うなぎの寝床」と呼ばれる間口が狭く奥行きの長い土地や、不整形な土地も少なくありません。このような土地では、単純に「路線価×面積」で計算するのではなく、形状に応じた減額補正を行います。
今回のご依頼でも現地の状況や図面、道路との接し方などを確認し、国税庁の財産評価基準に従って適正な評価を行いました。
小規模宅地等の特例で自宅土地を80％減額
さらに、お父様が住んでいた自宅の土地について「小規模宅地等の特例」の適用要件を確認しました。
一定の要件を満たす特定居住用宅地等については、330㎡まで土地の評価額を80％減額することができます。
今回のケースでは、この特例を適用することができ、課税価格が基礎控除以下となり、最終的な相続税額は0円となりました。
ただし、ここで重要なのは、「税額0円＝相続税申告が不要」とは限らないという点です。
小規模宅地等の特例を適用した結果として基礎控除以下になる場合には、特例を受けるために相続税申告書を提出することが必須となります。
相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
まとめ：「普通の持ち家だから大丈夫」と自己判断しないことが大切
京都市内に自宅をお持ちの場合、預貯金がそれほど多くなくても、土地評価によって相続税申告が必要になることがあります。
一方、土地の形状や利用状況、小規模宅地等の特例などを正しく確認することで、評価額や相続税額の負担を大きく抑えることができる場合もあります。
「実家と少しの預金だけだから相続税は関係ない」と判断する前に、まずは土地の相続税評価額を確認することが大切です。
宮岸会計税理士事務所では、京都市内の土地を含む相続について、相続税申告が必要かどうかのご相談も承っております。
